遺言書に「自宅の土地・建物は長男に相続させる」と書かれており、ほかの相続人がほとんど財産を受け取れない場合でも、一定の相続人には遺留分が認められる可能性があります。
もっとも、遺産に不動産が含まれていると、預貯金のように金額が明確ではありません。固定資産税評価額、路線価、不動産会社の査定額などのうち、どの金額を使うかによって遺留分侵害額が大きく変わることがあります。
この記事では、遺産に不動産がある場合の遺留分の計算方法、評価額について争いがある場合の対応、不動産しかなく現金での支払いが難しい場合の解決方法について、弁護士が解説します。
遺留分制度の基本や請求の流れについては、「遺留分の請求について」をご確認ください。
1 不動産も遺留分侵害額請求の対象になる
遺留分とは、配偶者、子（代襲相続人を含みます）、直系尊属に保障された、相続財産に対する最低限の取り分です。
遺留分を計算する際は、預貯金だけでなく、被相続人が所有していた土地、建物、マンション、収益物件なども財産として評価します。遺言や生前贈与によって特定の人が不動産を取得し、ほかの相続人が受け取る財産が遺留分に満たない場合には、遺留分侵害額請求ができる可能性があります。
現在の遺留分侵害額請求は、原則として、不動産そのものの持分を取り戻す制度ではありません。不動産を含む財産を金額に換算し、侵害された遺留分に相当する金銭の支払いを求めます。
不動産がある場合の計算例
父が亡くなり、相続人は長男と長女の2人、遺産は実勢価格3,600万円の自宅不動産のみだったとします。「自宅不動産をすべて長男に相続させる」という遺言があり、生前贈与や債務などはなかったものとします。
子どものみが相続人の場合、全体の遺留分割合は2分の1です。子ども2人で分けるため、長女の個別的遺留分割合は4分の1となります。
3,600万円×4分の1＝900万円
長女がほかに財産を取得していなければ、原則として、長男に900万円の遺留分侵害額を請求できることになります。
実際の計算では、生前贈与、特別受益、被相続人の債務、長女が取得した財産なども考慮する必要があります。詳しい計算手順は、「遺留分侵害額はいくら請求できる？計算方法を相続弁護士が解説」をご覧ください。
2 遺留分を計算する際の不動産の評価方法
遺留分を算定するための財産は、原則として、被相続人が亡くなった時点（相続開始時）の価額を基準に評価します。
不動産については、遺留分の計算に常に使用する一律の公的価格があるわけではありません。基本的には、相続開始時の時価、すなわち、その時点で不動産を通常の条件で売却した場合に成立すると考えられる価格を検討します。
もっとも、時価は預金残高のように一つの資料だけで確定するものではありません。実務では、次の資料などを参考にして評価額を検討します。
- 不動産会社が作成した査定書
- 周辺における類似物件の取引事例
- 公示地価や都道府県地価調査の基準地価格
- 相続税路線価
- 固定資産税評価額
- 不動産鑑定士による鑑定評価書
当事者間で合理的な評価額に合意できるのであれば、その金額を前提に遺留分侵害額を計算し、解決することも可能です。
3 実勢価格・路線価・固定資産税評価額の違い
不動産に関する価格には、それぞれ異なる目的があります。相続税の申告で使用した価格や、固定資産税の納税通知書に記載された価格が、そのまま遺留分計算上の時価になるとは限りません。
| 価格の種類 | 主な意味・目的 | 遺留分を計算する際の位置づけ |
|---|---|---|
| 実勢価格（時価） | 実際の市場で売買が成立すると見込まれる価格 | 基本となる価格。ただし、物件の条件や査定方法によって幅が生じる |
| 路線価 | 相続税・贈与税を計算するために国税庁が定める土地の価格 | 時価を検討する参考資料にはなるが、そのまま市場価格とはいえない |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などを計算するために市町村が決定する価格 | 比較的入手しやすいが、一般に土地の市場価格より低いことが多い |
一般的な目安として、土地の相続税路線価は公示価格の80％程度、固定資産税評価額は公示価格の70％程度を基準とするといわれています。ただし、これは制度上の大まかな水準であり、「路線価を0.8で割れば必ず時価になる」というものではありません。
土地の形状、接道状況、利用制限、高低差、建物の状態、賃貸借関係などによって、実際の市場価値は大きく変わります。また、路線価が付されていない地域では倍率方式が用いられるなど、土地によって算定方法も異なります。
沖縄では、軍用地、借地権や底地、共有不動産、収益物件などが遺産に含まれることもあります。このような不動産は、固定資産税評価額だけでは実際の価値を把握しにくいため、物件の性質に応じた検討が必要です。軍用地や借地・底地の評価については、「軍用地や不動産の相続」もご覧ください。
4 不動産の評価額で相続人間に争いがある場合
不動産を高く評価すると、遺留分侵害額も大きくなることがあります。そのため、遺留分を請求する側と請求される側とで、評価額について意見が分かれやすくなります。
例えば、請求する側は不動産会社の査定額を示し、請求される側は、それより低い固定資産税評価額を主張することがあります。また、双方が不動産会社へ査定を依頼しても、想定する売却条件や比較対象が異なり、査定額に大きな差が生じる場合もあります。
まずは、評価の基準時をそろえたうえで、査定書の根拠、近隣の成約事例、物件固有の減価要因などを確認します。複数の査定額がある場合には、その平均額や中間額などを基礎として合意を目指すこともあります。
話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や、請求額などに応じて地方裁判所または簡易裁判所へ遺留分侵害額請求訴訟を提起することを検討します。裁判所は、提出された査定書、鑑定評価書、取引事例などの証拠を踏まえて不動産の価額を判断します。
5 不動産しかない場合の遺留分の支払い
遺産の大部分が自宅や土地で、預貯金がほとんどない場合でも、遺留分侵害額請求を受けた人の支払義務がなくなるわけではありません。現行法では、遺留分侵害額は原則として金銭で支払います。
しかし、自宅を取得した相続人に十分な預貯金がなければ、一括で支払うことが難しい場合があります。その場合には、事情に応じて次のような方法を検討します。
- 相手方と協議し、分割払いや支払期限の猶予について合意する
- 相続した不動産の一部または全部を売却し、支払資金を用意する
- 金融機関からの借入れや不動産担保ローンを検討する
- 双方が合意したうえで、不動産の全部または一部を金銭に代えて譲渡する
金銭に代えて不動産を渡す方法は、請求する側の同意が必要です。また、譲渡所得税など税務上の問題が生じる可能性もあるため、安易に決めず、弁護士や税理士へ確認することが重要です。
なお、受遺者または受贈者から請求があった場合、裁判所は、遺留分侵害額の全部または一部について相当の支払期限を与えることができます（民法1047条5項）。もっとも、当然に分割払いが認められる制度ではないため、資金調達の見通しを早めに立てる必要があります。
6 不動産鑑定が必要になるケース
不動産の評価を検討する際、必ず不動産鑑定士へ依頼しなければならないわけではありません。相続人間の価格差が小さく、不動産会社の査定などをもとに合意できる場合には、鑑定を行わずに解決できることもあります。
一方、次のような場合には、不動産鑑定を検討する必要性が高くなります。
- 当事者が主張する評価額に大きな差がある
- 不動産の評価額が遺留分侵害の有無や請求額を大きく左右する
- 不動産会社の査定書だけでは、査定の根拠が十分に示されていない
- 借地権、底地、共有持分、収益物件、軍用地など、評価が複雑な不動産がある
- 調停や訴訟で、客観性の高い証拠を提出する必要がある
不動産鑑定には相応の費用がかかります。そのため、鑑定によって生じ得る請求額の差と鑑定費用を比較し、費用をかける合理性があるかを検討することが大切です。訴訟では、当事者が提出した資料だけで価格を判断することが難しい場合に、裁判所が選任した鑑定人による鑑定が行われることもあります。
7 不動産を含む遺留分問題は弁護士にご相談ください
遺産に不動産が含まれる場合、どの評価額を採用するかによって、請求できる遺留分侵害額や支払うべき金額が大きく変わる可能性があります。
また、適正な評価額を検討するには、登記事項証明書、固定資産評価証明書、査定書などを確認するだけでなく、土地・建物の利用状況や権利関係も整理しなければなりません。不動産しかなく支払資金が不足する場合には、売却、分割払い、支払期限の猶予なども含めて、現実的な解決方法を検討する必要があります。
弁護士法人ニライ総合法律事務所では、那覇市・沖縄市・うるま市の3拠点で、遺留分を請求する側・請求された側のいずれからもご相談をお受けしています。
「相手方が示した不動産の評価額に納得できない」「固定資産税評価額で計算してよいのか分からない」「不動産を相続したが、遺留分を支払う現金がない」といったお悩みがある方は、早めにご相談ください。
実際に当事務所へご依頼いただいた方のご感想は、「70代男性・遺留分侵害額請求のお客様の声」でご紹介しています。遺留分侵害額請求により300万円の支払いを受けることで合意した事例については、「遺言書において相続分ゼロとされた相続人が遺留分侵害額請求を行った事例」をご覧ください。
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