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軍用地や不動産の相続評価の計算の仕方

軍用地や不動産は時価で評価して遺産全体を算定します。居住用の建物については固定資産評価とそこまで開きがないと言われていることから、相続人間で争いがなければ固定資産評価を参考に算定することもあります。遺産分割においては土地の不動産評価が非常に重要になります。

(1)底地

A 底地の評価方法
通常は更地価格から借地権割合を控除した額で評価します。
<更地価格-借地権割合=底地価格>

B 借地権者が底地を買い取る場合
借地権者が底地を買い取ると、底地価格と借地の権利が同じ人に所属するので、更地を取得したのと同じであると評価されます。
<借地権者の借地割合+底地価格=更地価格>

(2)借地

A 借地権の評価方法
借地権価格は、更地価格に借地権割合を乗じて評価するのが通例である。借地権割合は路線価図に記載されている。

B 定期借地権
定期借地権とは50年以上の一定の期間を定めて確定的に土地を返還することを約した借地権の事で、その評価は経年とともに権利割合が逓減する。

(3)使用借権

1.使用借権付建物
堅固建物の場合は、建付地価格の20%、非堅固建物の場合10%を建物価格に加算する。

2.使用借権の負担のある土地
と同様の割合を建付価格から控除し、底地価格を求めている。

3.建物の使用借権
建物の使用借権は、一般的に期間は短く、契約終了による建物明け渡しも比較的容易なので、一般的には建物の使用借減価は行わない。

(4)借家権

家屋の評価額×借家権割合0.3

(5)貸家

家屋の評価額×(1-借家権割合)

(6)軍用地

軍用地の評価の特殊性は、地代の○倍(例えば35~46倍)という形で評価されます。
年間地代×(倍率)=軍用地評価
※軍用地は小さく分筆して売る場合にはこの倍率が高くなり、大きいまま売る場合にはこの倍率が低くなる傾向があります。また返還予定がない土地のほうが人気で倍率は高くなる傾向にあります。

いずれにせよ、上記の計算は複雑です。正確な評価を知りたい場合には弁護士にご相談ください。

軍用地や不動産の相続

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